Cómo poner precio a la limpieza de rotación sin perder dinero en agosto

Casi todo el sector cobra la rotación a tanto el apartamento. Es cómodo de explicar y de facturar, y funciona nueve meses al año. El problema es que los otros tres son justo los que tenían que pagar el año entero.

Para: Gestores de apartamentos, Empresas de limpieza

Lo que se compra no es limpieza

Un gestor de apartamentos no te contrata para que el piso quede limpio. Te contrata para que el piso esté limpio entre las once de la mañana y las cuatro de la tarde, que es la ventana entre la salida de uno y la entrada del siguiente.

Ese matiz es todo el negocio. Lo que se vende es la ventana, y una ventana cuesta más cara en agosto que en febrero, porque en agosto hay que abrir seis a la vez.

Cobrar lo mismo por las dos es el error que arrastra el sector entero.

La cuenta de una rotación

Un apartamento de dos dormitorios y un baño, con salida a las once y entrada a las cuatro:

   110 min  limpieza del piso
+   20 min  desplazamiento y aparcamiento
+   15 min  ropa: retirada, carga y reposición
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   145 min  =  2,42 h

×  14,00 €  coste empresa por hora
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   33,88 €

+    8,00 €  consumibles y lavado del juego
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   41,88 €  coste real de una rotación

Cobrando 45 €, que es lo que se ve por toda la costa, quedan 3,12 € por apartamento. Un 7%.

Con 180 rotaciones en junio son 561 € de margen. Con eso se puede vivir.

Lo que pasa en agosto

En agosto ese mismo apartamento no cuesta lo mismo, y no porque suba ningún proveedor:

Aparcar cuesta quince minutos más, todos los días
Las salidas se retrasan y la ventana se estrecha
Hay que pagar horas extra, o meter refuerzo que todavía está aprendiendo
Una cama supletoria significa un juego de ropa más

   41,88 €  coste de junio
+   3,50 €  quince minutos más de desplazamiento
+   2,00 €  refuerzo de temporada repartido
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   47,38 €  coste en agosto

Cobrando los mismos 45 €, pierdes 2,38 € en cada apartamento del mes en el que más trabajas. Con 260 rotaciones son 619 € de pérdida, que además se comen el margen de junio entero.

Y aquí está lo perverso del asunto: el mes que más agota a la plantilla, más incidencias genera y más reseñas se juega es el mes que deja pérdidas. Nadie lo ve, porque nadie hace esta cuenta por apartamento. Se mira la facturación de agosto, que es la más alta del año, y se da por bueno.

Tres formas de arreglarlo

Tarifa por temporada. La más sencilla y la que menos discusión genera: el mismo precio con un recargo del 15% de julio a septiembre y en Semana Santa. Se explica en una línea, y el gestor lo entiende perfectamente porque él le sube la noche al huésped en esas mismas fechas.

Precio por hora con mínimo. Más justo y más difícil de vender. Funciona bien con gestores profesionales que llevan veinte pisos, y mal con el propietario de uno solo, que quiere una cifra cerrada.

Precio por apartamento, con la salida tarde facturada aparte. Lo que se dispara no es la limpieza, es la espera. Si la salida pasa de las doce, se cobra un suplemento por avisar tarde. Es lo que más ordena el comportamiento del gestor, porque de repente le interesa que el huésped salga a su hora.

El error del precio de partida

A un cliente de rotación le pusimos en la web “desde 35 €”, porque era verdad: un estudio pequeño y sin ropa costaba eso.

Todas las llamadas que entraron durante cuatro meses empezaron igual. El propietario decía treinta y cinco, y la conversación entera se iba en explicar por qué su piso de tres dormitorios con dos baños y ropa costaba sesenta. La primera cifra que alguien ve es la que le parece el precio justo, y a partir de ahí todo lo demás suena a que le están subiendo.

Quitamos el “desde”. Lo cambiamos por lo que entra en cada rotación y por una horquilla honesta según el tamaño: estudio, dos dormitorios, tres o más.

Entraron menos llamadas, y el precio medio de lo que se cerró subió lo suficiente como para compensarlo de sobra. Las llamadas que dejaron de entrar eran las que no iban a cerrar nunca a un precio que diera dinero.

Ese ajuste no es de precio, es de formulario: preguntando dormitorios, baños y si hay ropa, el presupuesto sale bien a la primera. Es la mitad del trabajo de una web que capta.

Lo que hay que medir antes de tocar la tarifa

Tres cosas, y ninguna necesita un programa:

Minutos reales por rotación, tomados con el móvil durante una semana de agosto, no en abril
Cuántas salidas tarde hubo en el mes y cuánto tiempo costaron
Cuántos juegos de ropa salieron de verdad, frente a los que estaban presupuestados

Con esas tres columnas sabrás si tu precio aguanta la temporada. Sin ellas, lo que tienes es una intuición formada en el mes más tranquilo del año.

Preguntas frecuentes

¿Debo poner el precio de la rotación en mi web?

Un precio de partida bajo ancla toda la conversación en esa cifra y te obliga a defender cada euro por encima. Funciona mejor enseñar qué entra en el servicio, dar una horquilla honesta por tamaño de apartamento y dejar el importe cerrado para después de ver un piso. Lo que no funciona es no decir absolutamente nada: eso filtra tanto que casi nadie llega a escribir.

¿Cómo se cobra la ropa de cama?

Aparte y por juego, nunca dentro del precio de la rotación. En cuanto lo metes dentro, cualquier cambio de ocupación te come el margen sin que se note en ningún sitio, y encima el propietario deja de ver que ese servicio existe. Un juego por cama de repuesto en el armario es lo mínimo, y en agosto hacen falta dos.

¿Y si el propietario me dice que otro se lo hace por 30 €?

Probablemente sea verdad, y probablemente sea alguien sin empresa detrás que en agosto no aparece. La respuesta que funciona no es bajar el precio: es preguntar qué pasa el día que esa persona no pueda ir y haya una entrada a las cuatro de la tarde. El coste de una entrada con el piso sin limpiar es una reseña de una estrella, que vale bastante más de 30 €.